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　　廣發證券：首次利率不設下限全國性政策意義重大

　　央行、銀保監會宣布符合條件的城市可不設首套利率下限。9月29日，央行、銀保監會發布通知，計劃在2022年底之前，放寬對2022年6-8月新建商品住宅價格環比、同比連續下降的城市的利率限制，當地政府可自主決定維持、下調或取消首套房貸款利率下限。

　　本次政策最大影響全國約50%的市場。根據政策要求，本次利率調節針對價格同環比連續3個月下跌的城市，按照統計局70城市口徑計算，有23個城市滿足要求，70大中城市商品房銷售金額10萬億，滿足要求市場為2萬億。70大中城市以外市場規模約為7萬億，多為三四線城市，因此本次政策最大影響全國約50%的市場。此外，根據中國房協二手房價數據，除70大中城市之外的市場中，約有一半城市二手房價6-8月連續同比下跌，所占商品房市場規模約為3.5萬億。

　　此次政策力度高于歷史同期，信貸政策對于銷售企穩具備重要意義。本次調節的意義非常重大，在因城施策的大環境下，利率下限作為少數掌握在中央政府手中的調節工具，對提振全國市場信心，具備較強的信號意義。雖然是階段性、針對部分城市的政策，但取消下限的描述是前所未有的。中央層面的直接表述，放寬“因城施策”的政策下限，也有助于各地方政府更好的執行“促進房地產市場平穩健康發展”所需要的后續政策落地，以及幫助居民恢復購房信心。堅定看好地產板塊整體投資機會，建議提高“強信用+寬布局”配置比例。

　　國金證券：當前寬松政策多在需求側頭部央國企和改善型房企更能享受利好

　　2022年9月29日，人民銀行、銀保監會發布通知，決定階段性調整差別化住房信貸政策：對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限；二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。符合上述條件的城市政府可自主決定階段性維持、下調或取消當地首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

　　當前寬松政策多在需求側，頭部央國企和改善型房企更能享受利好。自2022年3月以來，全國較大范圍的“四限”政策放松陸續出臺；而在供給側，政策多圍繞“保交付”項目層面開展，困難房企的出清仍在繼續。購房者對爛尾風險的擔憂仍在，更加傾向購買當前正常經營的頭部央國企和改善型房企項目，這類房企更能享受政策寬松帶來的紅利。

　　投資建議來看，我們認為當前行業供給側的出清仍在繼續，能正常經營發展的房企才能享受需求側寬松的利好。首推穩健經營且能保持一定拿地強度的頭部央國企和改善型房企，如中國海外發展、保利發展、綠城中國、建發國際集團等。房貸利率下調能一定程度帶動商品房成交量提升，強房產交易平臺貝殼也能享受紅利。

　　浙商證券：短期需求仍然有選擇頭部房企近期回調給出黃金坑

　　我們認為影響購房主要由房票、購買力和意愿三方面決定。我們認為進入10月以后，以上三方面因素將持續得到改善：1)4-6月和9月新一輪政策放松逐步打開房票限制；2)停工問題在7-8月顯著影響購房意愿，伴隨9月底專項貸款進入實施階段，我們認為停工問題陸續進入實質性解決，會有效提振需求信心，恢復購買意愿；3)9月開始各地開啟新一輪認貸不認房變相降低首付比例的方式(例如青島部分區域、大連等)，疊加房貸利率下限的打開，實質性降低購房成本，對首次置業剛需這一主要購買群體是重要利好。目前，我國大部分城市仍然以新房成交為主，而部分二線城市新市民首套購置仍然是購買主力，降低首套房貸利率對需求提升力度顯著高于其他政策。

　　短期需求仍然有選擇，頭部房企近期回調給出黃金坑。專項貸款紓困房地產項目還未進入實行階段，地方需求對央國企和民企的選擇仍然界限清晰。此次地方房貸利率下調，短期對需求的刺激會優先利好央國企9-10月推貨去化，民企順帶受益但可能力度有限。我們維持觀點，供給側結構優化仍然利好確定性強的企業，繼續看好浙商地產一大四小標的–保利發展、華發股份、濱江集團、天健集團、越秀地產，8月加推萬科A.此外，需求端回暖利好新房和二手房，繼續看好貝殼和我愛我家。

　　平安證券：房地產修復或相對波折行情爬坡過程中亦可能存在震蕩波動

　　短期政策寬松疊加低基數，銷售端有望逐步好轉，但考慮信心修復及行業出清需要時間，房地產修復或相對波折，行情爬坡過程中亦可能存在震蕩波動。強信用的央國企及優質民企在銷售、融資及拿地端的優勢有望逐步擴大。個股持續看好銷售、投資占優，率先受益行業復蘇的強信用企業如保利發展、中國海外發展、招商蛇口、萬科A、金地集團、濱江集團、越秀地產、綠城中國、天健集團等。物管板塊建議優選關聯房企風險可控、綜合實力突出的央國企及優質民企，如招商積余、保利物業、碧桂園服務、新城悅服務、星盛商業等。同時建議關注產業鏈投資機會。